|
Термин "ипотека" означает форму обеспечение исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.
Ипотечный кредит - это кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости.
В случае не возврата долга или невыполнения иных обязательств должником, заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а, с другой стороны, не требует обязательного нахождения ее у кредитора.
Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
С течением времени ипотечное кредитование сформировало свои особенности, выделяющие его среди других видов кредитования.
Во-первых, ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда под строго определенный залог (обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом.) В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
Тот факт, что залогом выступает недвижимость (земля), существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость (земля) не относится к высоко ликвидным активам.
Во- вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение.
Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.
Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может служить именно та недвижимость (земля), на покупку которой он берется. По сравнению с потребительским кредитом (на текущие цели) ипотечная ссуда представляет собой достаточно большую сумму.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 5 - 30 лет.
Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат.
В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и характеристик ипотечных кредитов.
К характеристикам ипотечных кредитов относятся: величина периодических платежей; годовая сумма обслуживания долга и кредитная постоянная; остаток кредита; процент выплаты кредита; отдача кредитора. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируется спрос и предложение на ипотечные кредиты.
Во-первых, термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и других субъектов рынка.
Во втором случае, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости.
Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим, было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений возникающих на нескольких смежных рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секъюритизации ипотечных активов.
Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.
В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок.
|